Inflatie is adder onder het Amsterdamse erfpachtgras

Er zit een enorme inflatie adder onder het gras voor de overstappers naar eeuwigdurende erfpacht. Met de huidige inflatie is het niet de vraag of, maar hoeveel zij worden gedupeerd.

Amsterdam heeft heel veel grond in erfpacht uitgegeven. Dit zijn meestal erfpachtcontracten voor bepaalde tijd. Aan het einde van een tijdvak, van bijvoorbeeld 50 jaar, wordt de grondwaarde opnieuw vastgesteld. Door de stijging van de grondwaarde explodeert meestal de canon,  het jaarlijkse erfpachtbedrag, bij het ingaan van het nieuwe tijdvak. Daarom mochten Amsterdammers overstappen naar zogenaamde ‘eeuwigdurende’ erfpacht. De grondwaarde, eenmaal vastgelegd, wordt dan nooit meer herzien.

Eén van de verschillen tussen de tijdelijke en de eeuwigdurende erfpachtcontracten is het aanpassen van de canon aan de inflatie. Bij de oude tijdelijke erfpachtcontracten wordt de canon aan de inflatie aangepast met een korting van 1 % op de inflatie. Dus als de inflatie nul procent is, gaat het jaarlijks te betalen bedrag met 1 % omlaag. Als de inflatie, zoals nu, 12 % is, betaalt de erfpachter volgend jaar een 11 % hogere canon.
Als na een extreem jaar, zoals 2022, de inflatie eerst 12 % is en het jaar daarop met 12 % daalt is er per saldo dus eigenlijk geen inflatie. De deflatie compenseert de inflatie. (Ik weet dat het sommetje niet helemaal klopt hoor).

Bij het tijdelijke contract stijgt dan eerst de canon met 11 % (12 – 1) om het jaar daarop met 13 % ( -12 – 1) te dalen. Eigenlijk bijna niks aan de hand. Behalve voor de overstappers naar eeuwigdurende erfpacht die niet hebben afgekocht…………

Bij eeuwigdurende inflatie is de 1 % korting op de inflatiecorrectie vervallen. Bovendien staat in het nieuwe contract dat de canon nooit kan dalen. Ook niet bij deflatie. Een daling van de canon is uitgesloten.

Als een erfpachter is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht gaat dit jaar zijn canon met 12 % omhoog. En ongeacht de eventuele deflatie van volgend jaar zal zijn canon niet dalen. Die 12 % blijft bij de overstappers gewoon staan. Zij zijn veel meer gebaat bij een jarenlange gelijkblijvende lage inflatie.

Nu zullen veel overstappers dit voorlopig nog niet in de gaten hebben omdat zij pas na afloop van het huidige tijdelijke contract de erfpachtcanon van het eeuwigdurende contract gaan betalen. Met de huidige gierende inflatie zijn ze weer helemaal terug bij af, tenzij ze alle erfpachtbetalingen voor eeuwig hebben afgekocht.

De gemeente Amsterdam heeft het aanbod om over te stappen van tijdelijk naar eeuwigdurende erfpacht nog niet helemaal afgewikkeld. Maar mij wordt nu al duidelijk dat heel veel Amsterdammers hier niet goed genoeg over zijn geïnformeerd.

 

Op de website van de gemeente Amsterdam staat onderstaand rekenvoorbeeld:

‘In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat uw huidige tijdvak afloopt  in 2035. Uw eeuwigdurende canon (die u nu hebt vastgezet) is € 1.000 per jaar. Deze wordt vanaf het moment dat u overstapt (nu dus) tot 2035 geïndexeerd. Hoeveel er geïndexeerd wordt, is afhankelijk van de jaarlijkse inflatie. Vanaf 2035 betaalt u deze canon jaarlijks. U kunt er dan voor kiezen om in bijvoorbeeld 2040 deze canon eeuwigdurend afkopen. In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat deze canon in 2040 (door de inflatie) € 1.400 per jaar bedraagt.

De eeuwigdurende afkoopsom die u in 2040 betaalt is dan:

• Afkoopsom = € 1.400 / canonpercentage

We weten niet wat het canonpercentage in 2040 is. Nu bedraagt het 2,39%. Het canonpercentage kan variëren tussen de 2,39% en de 4,23%.

• Als het canonpercentage in 2040 nog steeds 2,39% is, dan wordt de afkoopsom:
  • € 1.400 / 2,39% = € 58.577
• Als het canonpercentage in 2040 3,30% is, dan wordt de afkoopsom:
  • € 1.400 / 3,30% = € 42.424′

 

In bovenstaand voorbeeld stijgt een erfpachtcanon van nu € 1.000,= per jaar naar € 1.400,= in 2040. Dat is in totaal een stijging van nominaal 40% in 18 jaar. Dat zou natuurlijk best kunnen als ook de jaren van waardedaling worden meegenomen. Alleen tellen die jaren voor de overstappers niet meer mee. Met de kennis van vandaag wordt het onwaarschijnlijk dat het canonpercentage in 2040 € 1.400,= bedraagt.

Heeft de gemeente Amsterdam in deze een bijzondere zorgplicht? En zo ja, is daar dan aan voldaan? En zo nee, wie houdt hier toezicht op? Financieel dienstverleners staan sinds een aantal jaren gelukkig onder toezicht van de AFM. Hiermee worden wellicht toekomstige schandalen voorkomen of in de kiem gesmoord. De gemeente Amsterdam heeft in dit dossier meerdere petten op. Zij is als het ware private verhuurder van grond, maar ook overheidsorgaan. Zij heeft zich in deze wellicht ook als financieel adviseur geprofileerd. Dat laatste kon wellicht wat beter.

Ik ben van mening dat de Amsterdam er heel verstandig aan doet om de erfpachters allemaal met een specifieke brief te informeren over de gevolgen van de inflatie op hun erfpachtcontract. Als zij daarin verzaakt hebben wij het over een aantal jaren over de erfpachtaffaire van Amsterdam.

Wilfred Mooij