Geen hypotheekrenteaftrek voordeliger dan wel hypotheekrenteaftrek?

 

Met de huidige lage rentestand kan het voor vermogende mensen interessant zijn om eens te laten bekijken of het niet verstandiger is de ‘eigen woning lening’ naar box 3 te verplaatsen. Dit klinkt onwaarschijnlijk, maar kan binnen het huidige belastingstelsel en met de huidige lage hypotheekrente best verstandig zijn.

Het werkt als volgt. Uw hypotheekrente is aftrekbaar, maar daar moet u uw bijtelling eigenwoningforfait eerst van aftrekken. Maar het wordt interessant als u meer dan 1,2% vermogensrendementsheffing in box 3 moet betalen. Want als u dan uw woning in box 1 laat, maar uw schuld verplaatst naar box 3, dan vermindert die schuld uw aanslag in box 3 en levert uw schuld u minimaal 1,2% per jaar op. Ik bedoel dat u dan die 1,2% vermogensrendementsheffing niet meer hoeft te betalen.

Stel dat u tegen 1% rente leent met een aftrek van 37% (vanaf 2023 37,35%) , dan leent u netto tegen 0,63%. En dat is al minder dan de 1,2% vermogensrendementsheffing in box 3. De percentages zijn indicatief en worden hoger bij een groter vermogen en lager bij een lager vermogen.

Een box 1-eigenwoningschuld dan moet op grond van artikel 3.119a Wet IB 2001 aan de volgende voorwaarden voldoen:

– De eigen woning schuld is aangegaan in verband met een eigen woning;

– Er is een contractuele verplichting om de schuld ten minste annuïtair volledig en ten hoogste in 360 maanden af te lossen;

– En aan die contractuele verplichting tot aflossing wordt feitelijk voldaan;

– Er wordt voldaan aan de informatieplicht jegens de fiscus als sprake is van een lening bij een niet-professionele geldverstrekker (eigen BV, familielid).

De komende jaren wordt de hypotheekrenteaftrek tegen 52 % met een half procent per jaar afgebouwd tot dit 37,35% (2023) heeft bereikt. Dan leent u netto niet tegen 1,44 maar tegen 1,86% (bij 3% hypotheekrente). In 2021 was het maximale aftrekpercentage 43 %. In 2022 is de hypotheekrenteaftrek 40% en in 2023 is het laagste punt bereikt van ongeveer 37 %.

Uw bijtelling eigen woning forfait vervalt indien de hypotheekrente lager is dan het eigen woningforfait. Artikel 3.123a, lid 2 Wet Loonbelasting 2001 regelt vrij vertaald namelijk dat de bijtelling eigen woningforfait nooit hoger kan zijn dan de betaalde hypotheekrente. Dit is de Wet Hillen. De Wet Hillen wordt langzaam afgebouwd. Dat betekent dat u tot 2049 ieder jaar 3,33 % meer eigen woningforfait gaat betalen. Dit is overigens wel tegen het hoogste tarief inkomstenbelasting!

Het eigenwoningforfait (EWF) wordt vanaf 2021 lager voor de meeste woningen. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000,- en € 1.060.000,- bedraagt het EWF in 2021 0,6% (0,45% 2023). Vanaf 2020 daalt het EWF steeds verder naar 0,45% in 2023.

Wet Hillen
In het regeerakkoord uit 2017 is opgenomen dat vanaf 2019 de Wet Hillen (aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld)  in stapjes van 3 1/3% per jaar wordt afgebouwd. Het is speculatie, maar het zou mij niet verbazen als de politiek besluit de afbouw te versnellen.

 

Voorbeeld: Eigen woning met WOZ-waarde van € 300.000,-. Eigenwoningschuld wordt volledig afgelost. Door de afbouw inzake de Wet Hillen wordt de aftrek in 2019 € 65,- lager.Aftrek zonder afbouw in 2019: 0,65% x € 300.000,- -/- € 0,- = € 1.950,-Aftrek met afbouw in 2019: 96 2/3% x (0,65% x € 300.000,- -/- € 0,-) = € 1.885,-

De bijtelling kan voor woningen boven de miljoen euro (villataks)  blijft oplopen tot 2,35% van de WOZ waarde.

Samengevat:

-Hypotheek naar van box 1 naar box 3, geen eigenwoningforfait meer, maar pas op de Wet Hillen.

-Hypotheekrente is niet meer aftrekbaar

-Schuld in box 3 vermindert het box 3 vermogen, besparing 1,2% per jaar.