Erfpacht Amsterdam afkopen of niet

Erfpacht wel of niet afkopen?

Gaat u uw Amsterdamse eeuwigdurende erfpacht afkopen of niet? Ik help u een beetje om tot uw keuze te maken.

In het kort heeft u de volgende opties:

-Niets doen, dat is ook een beslissing

-Uw huidige 50-jarige erfpacht tijdvak alsnog afkopen als u dat nog niet heeft gedaan.

-Overstappen van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht met daarna een vast erfpachtbedrag dat alleen nog maar aan de inflatie wordt aangepast. Kost niets, meestal verstandig.

-Overstappen van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht met definitieve afkoop van de eeuwigdurende erfpacht. U betaalt na afloop van het tijdvak dus helemaal niets meer.

Uw belangrijkste afwegingen moeten volgens mij zijn:

1. Nu of nooit. De kans om uw grond voor deze grondwaarde met deze kortingen ‘te verwerven’ krijgt u nooit meer.
2. De erfpacht afkoopsom is fiscaal niet aftrekbaar, de periodieke erfpacht betalingen wel.
3. De huizenmarkt ziet nu (nog) onvoldoende het waardeverschil tussen woningen met eigen grond en woningen met erfpacht. Op termijn wordt dit wellicht anders.
4. Voor wie doet u dit eigenlijk?
5. Heeft u het geld in box 3? Betaalt u daar ook ‘vermogensbelasting’ over?
6. Kunt u het benodigde geld eigenlijk wel lenen?
7. Voor de zekerheid
8. De erfpachtregels worden ook nooit meer aangepast
9. Bij voortdurende erfpacht krijgt u 1 % korting op de inflatie, eeuwigdurende erfpacht niet meer. Dit kan lekker oplopen.(Red Flag! Hier gaat  het nu mis)
10. Bij overstap betaalt u notariskosten, als u niets doet niet.
11. Extra korting bij een energiezuinige woning.
12. Voortdurende erfpachtcanon kan dalen, eeuwigdurend niet
13. Dure straten BSQ

Ad 1: Nu of nooit

Als u nu, tijdelijk, een biljet van 100 euro kunt kopen voor 50 euro. Doet u dat dan? Zet u dan alles op alles om deze transactie in orde te maken?

U krijgt nu van de Gemeente Amsterdam, uw ‘verhuurder’ van uw grond de aanbieding om deze grond te ‘kopen’ tegen de waarde van 2014!

En daarover krijgt u ook nog eens 35% korting. En nog eens 10% extra korting. Doen!

Als u dit nu niet doet behoudt u wel de mogelijkheid om op een ander moment over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht maar dan op basis van de dan geldende grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. U bent dan veel duurder uit.

Ad 2: Aftrekbaar of niet

Uw periodieke erfpachtbetaling tot het einde van uw tijdvak van 50 jaar is fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Als u deze periode en/of de periode na afloop van het tijdvak afkoopt (eeuwigdurend dus) dan is deze afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar maar de door u betaalde hypotheekrente op de lening wel (als u aan de gebruikelijke eigen woning lening voorwaarden voldoet). Dit is wel iets om goed bij stil te staan. Want uw inkomen is in de toekomst vermoedelijk in de toekomst ook iets lager en dat beïnvloedt dan ook uw belastingdruk.

Ad 3: Waardeverschil

De huizenmarkt kent momenteel nog te weinig waarde toe aan huizen met afgekochte erfpacht. Waarschijnlijk zal dit waardeverschil in de toekomst wat duidelijker worden zodat een woning met afgekochte eeuwigdurende erfpacht aanzienlijk meer waard zou moeten worden dan een gelijke woning waarbij dit niet is afgekocht. Maar als u uw huis binnenkort wil verkopen denk ik niet dat u uw afkoopsom volledig terugverdient. Met andere woorden; u betaalt nu 300.000 euro afkoopsom, de waarde van uw woning zal vermoedelijk nu niet direct met 300.000 toenemen.

Ad 4: Voor wie?

Leeft u überhaupt nog aan het einde van het tijdvak dat u nu gaat afkopen? Is het niet veel prettiger om nu van dit geld te genieten in plaats van om met dit geld over uw graf heen te regeren?

Ad 5: Box 3

Indien u nu veel spaargeld of vermogen in box 3 heeft, betaalt u daar al snel per saldo 1% vermogensrendementsheffing of meer per jaar over. Als u voorzichtig belegt wordt hiermee uw vermogen uitgehold. Als u de afkoop erfpacht als een lange termijn belegging ziet, lijkt mij dit een prima deal. Bovendien verplaatst u met deze transactie uw vermogen van box 3 naar box 1 waardoor u geen vermogensrendementsheffing over dit vermogen hoeft te betalen.

Ad 6: Leencapaciteit

Wellicht is het verstandig om u dit eerst even af te vragen voordat u veel tijd aan uw beslissing gaat wijden. Immers, als u het zeker niet kunt betalen valt er weinig te kiezen.

Ad 7: Voor de zekerheid

Met het overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht koop u zekerheid. Bij voortdurende erfpacht wordt na het tijdvak van 50 of 75 jaar de jaarlijks te betalen erfpachtcanon opnieuw vastgesteld aan de hand van de dan geldende grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht weet u waar u aan toe bent na afloop van uw tijdvak omdat u zeker weet wat u straks gaat betalen.

Ad 8: Juridische zekerheid

Bij voortdurende erfpacht krijgt u na afloop van het tijdvak een nieuw contract met de dan geldende regels.  Bij eeuwigdurende erfpacht houdt u het huidige contract met de huidige regels.

Ad 9: 1% korting op inflatie

Volgens de Algemene Bepalingen voortdurende erfpacht  2000 wordt de erfpachtcanon jaarlijks aangepast aan de inflatie van het afgelopen jaar, maar wordt deze inflatie voor de berekening verminderd met 1%. Dat is erg gunstig en kan bij een inflatie van minder dan 1 % betekenen dat u het volgende jaar een lager bedrag gaat betalen. Bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht krijgt u de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 en heeft u deze korting van 1 % niet meer, maar wordt uw bedrag nog wel jaarlijks aangepast aan de inflatie van het afgelopen jaar.

Met de huidige gierende inflatie anno 2022 moet u zich goed realiseren dat de toekomstige erfpacht canon door de inflatie veel hoger is dan het nu lijkt

Ad 10: Notariskosten

De overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht moet u laten regelen door een notaris uit de Ring Amsterdam van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). De overstapkosten betaalt u zelf maar bij het afkopen van het (verlengde) tijdvak draagt de gemeente Amsterdam de helft van de kosten tot een maximum van € 1.000,- (inclusief BTW) bij. Indicatie bedragen de notariskosten ongeveer € 1.000,= en kunnen per notaris verschillen.

Ad 11: Energiezuinige woning

U krijgt extra korting als uw woning een EnergiePrestatieCoefficient (EPC waarde) van 0.3 of lager heeft. Dit is bij veel nieuwbouwwoningen het geval. U mag hier echter niet ook al subsidie voor hebben ontvangen. Voor iedere tiende punt die uw EPC lager is dan 0,4 wordt uw erfpachtgrondwaarde met € 20,- per m2 verlaagd. Dus bij een nul op de meter woning van 200 m2 woonoppervlakte wordt u grondwaarde € 16.000,- lager voor de berekening van uw overstap aanbieding.

Ad 12: Eeuwigdurende erfpacht inflatie daalt nooit onder nul.

De eeuwigdurende erfpachtcanon wordt jaarlijks wel aangepast aan de inflatie maar daarover krijgt u geen korting van 1% en zal dus ook nooit kunnen dalen. Bij tijdelijke erfpacht zal bij een inflatie van bijvoorbeeld 0,5% uw jaarlijks bedrag met 0,5% dalen.

(0,5 – 1 = – 0,5)

 

(Update 1 april  2022)

In maart 2022 was de inflatie maar liefst bijna 12%. Dat is nu precies waar ik bang voor was. Hoe structureel dat wordt moet nog blijken. Bij de tijdelijke (oude) erfpachtregeling wordt de canon gecorrigeerd met de inflatie min 1% en wordt zelf een daling onder nul (deflatie) in de canon verwerkt. Maar na overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt de canon in dit update voorbeeld met maar liefst 11% verhoogd en zal er nooit een correctie lager dan 0% plaatsvinden. Na overstap zal daarom de inflatiecorrectie altijd gelijk of hoger zijn dan de werkelijke inflatie in het berekende tijdvak.

 

AD 13: Woont u in de dure straat van de buurt?

In het nieuwe stelsel wordt de BSQ fijnmaziger berekend dan in het huidige stelsel. Momenteel is de BSQ voor 40 buurten vastgesteld, straks worden dat 5000 buurtstraten. Als u nu in een wat ‘betere’ straat in een wat ‘mindere’ buurt woont heeft u op z’n Amsterdams gezegd mazzel dat u een relatief lagere BSQ heeft. Vermoedelijk heeft uw straat straks een betere BSQ dan de rest van de buurt.

Lees hier meer over de voorwaarden overstappen naar voortdurende erfpacht Gemeente Amsterdam:

Wilfred Mooij ffp

Ingewikkeld?

Voor 95 euro per uur ben ik, zonder enige verdere verplichting uw sparringpartner. Ik ga u helpen om zelf te beslissen. Iedere situatie is anders. Afspraak kan bij u thuis in Amsterdam of bij ons op kantoor, Kerkstraat 54 Ouderkerk aan de Amstel, plaatsvinden. Mail mij of bel mij rechtstreeks op 0654640913 (voor een afspraak, niet voor advies).  Inmiddels heb ik tientallen Amsterdammers gesproken en ik durf te stellen dat zij allemaal tevreden waren. Toch was ieder gesprek weer anders. Vreemde ogen dwingen.