Hoe wordt de maximale hypotheek berekend?
Wat is mijn leencapaciteit bij de aankoop van mijn woning en hoe wordt dat berekend?
Om ons tegen onszelf te beschermen stelt de Minister van Financiën jaarlijks de wettelijke leennormen vast in de Wijzigingsregeling hypothecair krediet (Trhk). In deze Trhk staan de normen en voorwaarden van het maximale hypothecaire krediet.
Uitgangspunten
Grofweg wordt er gekeken hoeveel je kunt lenen ten opzichte van je inkomen met de Loan-to-income (LTI). Er wordt ook gekeken hoeveel je kunt lenen ten opzichte van het onderpand met de Loan to Value (LTV). De laagste van die twee uitkomsten bepaalt je leencapaciteit.
Loan-to-income(LTI)
Het berekenen van de maximale financiering op basis van loan-to-income (LTI) gaat als volgt.
Eerst wordt het (gezamenlijke) toetsinkomen bepaald. Hier telt 100% van het inkomen van de kostwinner vermeerderd met 90% van het inkomen van de partner. Verminder dit inkomen met eventueel betaalde alimentatie. Voor senioren die binnen tien jaar met pensioen geldt het inkomen na pensionering! Wacht dus niet te lang met overstappen.
Vraag je ook af of je niet na je pensioennering extra geld wil uitgeven. Straks kun je dat niet meer lenen, nu misschien nog wel.
Met het vastgestelde inkomen en de rentestand kan in de financieringslasttabel worden afgelezen wat het percentage maximale maandlasten ten opzichte van het volledige inkomen mag zijn. Daarbij geldt dat iemand met een hoger inkomen wat meer voordeel heeft van de renteaftrek dus ook (nog) iets meer mag lenen dan iemand met een wat lager inkomen. Bij een consumptief krediet (bijv. private lease) wordt 2% van de oorspronkelijke hoofdsom van het krediet op de maximale maandlasten in mindering gebracht
Met de annuïteitentabel wordt de maandelijkse annuïteitenfactor bepaald aan de hand van de looptijd en toetsrente van de hypotheek. De uitkomst van de tabel vermenigvuldig je met de maximale maandlasten. En voilà daar is het maximale leenbedrag op basis van het inkomen.
De LTI kan nog iets worden verruimd indien energiebesparende voorzieningen (EBV) worden aangebracht.
Loan-to-value (LTV)
Los van de maximale lening ten opzichte van het inkomen geldt er ook een maximum lening ten opzichte van de waarde van het onderpand, de loan-to-value (LTV). Deze combinatie leidt regelmatig tot misverstanden omdat de laagste van de twee uitkomsten de maximale leencapaciteit bepaalt. Iemand met nauwelijks inkomen en een heel mooi duur onderpand kan dus vrijwel niets lenen.
Standaard is de maximale lening bepaald op 100% van de marktwaarde zonder energiebesparende voorzieningen (EBV); en 106% van de marktwaarde mét EBV.
