Is rentemiddelen erger dan de kwaal?
Per vandaag mogen banken bij rentemiddelen geen extra kosten meer berekenen dan hun werkelijke ‘schade’. Dat lijkt goed nieuws, maar niet alles is wat het lijkt.
Midden 2016 werd een nieuwe Europese hypotheken richtlijn, de Mortgage Credit Directive (MCD), geïmplementeerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarmee werd geregeld dat geldverstrekkers bij een vervroegde aflossing van de hypothecaire lening geen andere vergoeding mogen berekenen dan het financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing.
Veel Nederlanders hebben tot een jaar of tien geleden de hypotheekrente vastgezet tegen de destijds optisch lage rente van bijvoorbeeld 4% 20 jaar vast. Nu lezen zij likkebaardend dat een rente van 10 jaar vast tegen 1,5% tot de mogelijkheden behoort. Dat betekent voor veel geldleners dat hun hypotheekrente voor de komende tien jaar meer dan halveert. Op een lening van € 400.000,= (appartementje van 50m2 op drie hoog in Amsterdam), scheelt dat tien jaar lang € 10.000,= per jaar.
Wie wil dat niet? Nou dat is heel eenvoudig, de bank die de lening heeft verstrekt.
Vroeger, toen alles beter was, stond in de hypotheekvoorwaarden dat je 10%, soms 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij mocht aflossen. Maar toen hadden de banken nog een lekker ondoorzichtig speelveld met een hoge rentemarge. Ze werden slapend rijk. Nu houdt de AFM ze wakker en zijn consumenten mondiger dan ooit. De marges worden ietsje lager en stiekem veranderen heel wat geldverstrekkers tijdens de rit de hypotheekvoorwaarden. Zelfs voor bestaande leningen, wat natuurlijk helemaal niet rechtsgeldig is.
Aldus kwamen er geleidelijk hypotheekvoorwaarden waarin je zelfs bij verkoop van het onderpand een boete wegens vervroeg aflossen kon verwachten.
Anno 2019 staat de kapitaalmarktrente op de laagste stand in 500 jaar en willen heel wat huisbezitters hier van profiteren en vragen rentemiddeling aan bij hun bank. Die geldverstrekker maakt met tranen in de ogen een aanbieding omdat zij haar toekomstige winst langzaam ziet verdwijnen. Om die toekomstige winst toch nog een beetje veilig te stellen gaat de trukendoos massaal open en worden er regelmatig boetes, kosten, rentederving en van alles toegerekend in de aanbieding om de rente te middelen. En heel wat consumenten hebben dit aanvaard.
Dankzij bovengenoemde MCD richtlijn mogen geldverstrekkers al jaren geen extra kosten meer berekenen bij het vervroegd aflossen van de hypotheek. Maar volgens de slimme banken geldt dit natuurlijk niet bij rentemiddeling!
Het heeft nog 3 jaar geduurd, maar sinds 1 juli 2019 geldt dit nu dus ook bij rentemiddeling. Geldverstrekkers mogen nu uitsluitend hun werkelijke renteverlies in rekening brengen bij rentemiddeling en geen extra kosten meer berekenen. Volgens de AFM moet de te betalen vergoeding voor vervroegde aflossing transparant en eerlijk zijn en een maximale weergave van het werkelijk geleden nadeel zijn. Vrij vertaald mogen ze uitsluitend de gemiste rente berekenen. Dat is de netto contante waarde van de gemiste contractuele rentebetalingen.
Maar waarom is rentemiddelen dan soms toch nog erger dan de kwaal? Dat is omdat je bij vervroegd aflossen wel kunt profiteren van het boetevrije deel van 10% of soms 20 % van de hoofdsom en bij rentemiddelen niet. Dus ga niet blind voor de rentemiddeling, van aflossen is nog niemand armer geworden.
Wilfred Mooij ffp
